楼市2018,这是另一篇不能不看的预言!

摘要: 2017年已进入了传说中的金九,然而,楼市的春天似乎并没有如约而来

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以  下  为  正  文


近来,“北上广深”等一线城市房贷政策日趋收紧,一些二三线城市也不断跟进。北京部分银行已将首套房房贷利率上调至贷款基准利率的1.15,成都部分银行已暂停发放按揭贷款。


同时,开发商捂盘待售相机而动,二手房多空对峙难分胜负,越来越多的城市加入限购军团,政府又一口气打包推出了租售同权、共有产权、集体用地可入市租赁等政策,要给中低收入者一个说法。


随着调控政策的逐级深入,再多方角力的过程中楼市将会如何?买房到底何去何从?


1
一线城市平均房贷利率维持高位


最新的房贷报告显示,8月份全国首套房平均利率为5.12%,相当于基准利率4.90%的1.04倍,环比7月份上升了2.47%;同比去年8月上升了15.35%。在监测的35个城市首套房平均利率中,最低的是上海4.83%,最高为郑州、石家庄、哈尔滨的5.39%。



在全国35个城市的533家银行中,8月有154家银行首套房利率上升,占比28.89%;房贷利率下降的有7家银行,占比1.31%;与上月持平的有349家银行,占比65.48%;而一共有232家银行执行基准利率,252家银行执行基准利率上浮,利率上浮的银行比上月新增了126家,新增了一倍;8月份停止受理银行房贷业务的银行分(支)行增加到29家,包括停贷的银行在内,有484家银行不再提供优惠利率了。



具体来看,一线城市中,只有上海还维持在基准利率以下,为4.83%,北京、深圳、广州的房贷平均利率均已超过5%,分别是5.12%、5.04%、5.13%。一线城市房贷利率依旧维持着较高的水平。


根据国家统计局公布的最新数据显示,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续10个月回落,说明在从严的政策下,房价上涨过快的一线城市楼市价格开始逐渐回归理性。


从长效机制的角度看,8月份深圳出台了鼓励住房租赁的发展文件,允许商业用房改为租赁住房,在符合城市规划和公共配套要求的前提下,经行政主管部门同意,允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。改建后的住房仅限租赁或整体转让,不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。


继北京提出的“共有产权房”的概念后,深圳此次提出的“商改住”方案中,还涉及了提高住房公积金用于支付房租的比例、给予交易便利和税收优惠、完善住房租赁法规规章、健全完善租赁信息动态监测体系等多项措施。我们知道,住房公积金提取用于支付房租有一定限额,以北京为例,能提供租房合同、租房发票的,一个季度能提取一次,每月提取额度不能超过本人住房公积金的月缴存额,也不能超过月租金;不能提供发票的,每个月只能提取1500元,一个季度提取一次。


2
政府与多军的角力


楼市调控


目前,炒房客数量之多,实力之强,已到了政府不得不认真对待的地步。


再说政府近期推出的各项新政。


租售同权目的在于鼓励人们以租房替代买房,提升租房者权益;


共有产权则是给中等收入人群一个七折买房的机会,政府入股,风险共担,收益共享;


集体用地入市租赁的目的在于扩大租赁市场,降低租房价格,市场上可供出租的房源多了,也会牵制房价。


这些新政都能看出政府的用心良苦,确实希望拉住房价这匹脱僵的野马,千万别再像去年那样疯涨了,一旦崩盘后果不堪设想。


多军角力



1. 房地产是支柱产业,关乎民生和社会稳定的问题,政府不会让房价出现大跌的情况。2008年房价曾经遇到过严重下跌的危机,立刻就出台了4万亿救市,房价应声而涨,再创新高。


2. 调控是为了抑制房价过快上涨,从来没说过是让房价下跌,不大涨不大跌是最直观的表态,根本不用担心当接盘侠。


3. 地方没有打压房价的动力。因为卖地的收入,是地方主要的收入来源之一,在土地财政没有得到很好的解决之前,地价将很难降的下去。


现在就算再限地价,土地的价格相比于15年之前来说依然很高。面粉都那么贵了,面包能便宜到哪去?房价根本将不下来。


4. 调控短时间确实可以抑制房价的增长,但是一旦限购放开,调控解除,长期被压抑的需求就会立刻爆发,房价将会迎来报复性反弹。人为扭曲的供求关系,无异于饮鸩止渴。


5. 楼市的不景气会影响到经济,经济的不景气会影响到民生,民生的问题会影响到社会稳定,所以楼市可以涨,可以稳,可以小跌,但不能崩。


6. 楼市一直都是老一套,3年一轮循环,先上涨1年,再用2年消化泡沫,等房地产低迷到影响经济了,再来一轮刺激。从2002年来一直都是如此,就像一种轮回,现在回过头看,每一次的限购期都是上车的好机会。


3
央行报告释放重要信号,2018年可能是房地产周期低谷


8月11日,央行发布2017年第二季度货币政策执行报告指出,虽然贷款利率不断提升,但是仍处于历史低位期,流动性趋紧、银行负债端成本抬升推动贷款利率继续走高,下一阶段要继续实施稳健中性的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量的关系,说白了就是现在利率还不算高,以后还有上涨的空间,想要利率降下来是不太可能了。



2009年-2016年房价与房贷利率走势关系图


这番话并非空穴来风,看看近20年的的住房贷款利率,离现在最近的2008-2014年的利率大多数时间都维持在6.37%以上,而最为关键的一点就是,房贷利率升高,必定伴随着楼市降温。


房贷利率上升意味着要支付的总利息多了,购房人的成本变高,不仅仅是资金成本,还有时间成本。由于房贷额度紧张造成的排队放款现象蔓延到全国多个城市,等待时间也越来越长,等上三五个月是再正常不过了。但是放款时间变长,购房人未必等得起,卖房人跟开发商也没有太多的耐心等,一旦中间出现贷款下不来或者其他状况,房产交易无法进行下去,受伤最深的还是购房人。


也正因为担心成本问题,不少人推迟或取消购房计划。某房产数据中心在北京、上海、广州、深圳、成都和海南等地联合发起网络民调显示,因楼市-新政推迟或取消购房计划的购房者占36.3%。而在受访的刚需购房者中,推迟或取消购房计划的比例更高,达到43.6%,同时还有29.9%的刚需客仍然在观望中。


虽然部分刚需客的购房计划受到影响,不可否认的是,在各种叠加的政策共同作用下,有相当一部分炒房客选择了全身而退,成本变高、转手变难,稍微识相点的都不会再像以前那样买房。


随着信贷、住房租赁等供需双向政策的作用,至少到2018年上半年,楼市都很有可能处于低-谷期,在这个阶段买房的话,最好从时间成本、资金成本以及自身经济实力等多方位充分考虑清楚,量入为出。


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