境内首单不依赖主体评级的REITs挂牌成功,地产证券化政策春天渐进 | 资产证券化

摘要: 花开在眼前

09-08 16:15 首页 地产资管网






  文|余春敏




8月30日,勒泰集团成功设立的境内首单不依赖主体评级REITs产品“中联前海开源-勒泰一号”资产支持专项计划在深圳证券交易所正式挂牌流通。


其发行规模35亿元,其中优先A1类证券10亿元,占比28.57%;优先A2类证券21亿元,占比60%;权益级4亿元,占比11.47%。中诚信证评给予A1类证券AAA评级,优先A2类证券AA+评级。


此支REITs产品创造了多个纪录: “境内首单不依赖主体评级REITs产品”,“首单河北省REITs产品”,“首单非一线城市优质商业REITs产品”,甚至创“同类型产品REITs省REITs产品”,“首单非一线城市优质商业REITs产品”,甚至创“同类型产品REITs成本最低”。


多年磨一剑


“这支REITs的基础资产是勒泰最优质的物业。”了解勒泰的业内人士这样评价, 无论是地理位置还是业态情况都十分优越。资产证券化对标的物业的要求之一是能够产生独立、稳定的现金流。



“石家庄在京津冀的地理位置上并无特殊,相反,还可能有些尴尬。”某地产咨询公司老总这样表示,但是商业地产的发展要看城市当中特定区域的市场本身支持不支持,重要的是人口为净流入,有消费动力作为支撑。”


勒泰拥有独立完备的商业管理团队和多年的商业运营管理经验。从投资人的角度,穿透到资产证券化产品的底层,真正核心的准绳只有一个,那就是“现金流的稳定性和可预测性”。


二三线城市的商业地产供求关系矛盾比较大,空置率较高,可以说是几家欢喜几家愁,整体还是靠运营能力。” 高和资本资本市场部董事总经理毛跃晖表示。


勒泰近年的业绩并没有显露峥嵘,此支REITs产品的上市的确为其加分不少。回顾其2016年公布中期业绩报告,勒泰还处于亏损状态。而今年中期业绩报告才显示勒泰实现了扭亏为盈。地产开发的巨大与漫长的投入对于包括勒泰在内的房企都无疑是一个不轻松的包袱。



正如此前勒泰集团创始人、董事局主席杨龙飞所说,国际上优秀的商业物业集团都是零售企业转型过来,且无一例外拥有REITs这一重资产金融平台。因此,勒泰集团在不断提升商业管理能力同时,始终把搭建REITs平台作为集团重要战略。基于对商业地产发展逻辑的研究和深刻理解,早在国内REITs尚未起步的2012年,勒泰便意识到资产证券化是商业地产可持续发展的必由之路,并前往香港上市。


在本次勒泰REITs路演过程中,即有商业银行表示对项目十分看好,愿意向勒泰提供超过本次REITs发行规模的贷款支持。但勒泰认为,贷款支持只能解决一个项目的个体问题,勒泰需要的是战略落地和模式转型,这只有REITs可以实现。


为彻底实现集团战略落地和模式转型,勒泰集团也表示,今后将继续积极开展商业不动产证券化,并逐步完成集团其他优质商业地产项目的资产证券化。


嗅到REITs春天的气息


业内对REITs春天来临的渴望从来都没有停止过。REITs最后一公里的说法也已经说了很多年,到现在也还没有走完。很显然,这一公里十分曲折与漫长,那么,横亘在其中的障碍究竟是什么?是什么能够最终给REITs发展实现跨越式的赋能,助力其燎原呢?


据勒泰集团此支REITs发行的知情人透露,对于这支REITs,当地税务机关没有简单化处理,而是给了一个递延。这不是一个简单的支持,而是体现当地税务机关对于这种金融化产品的学习和认识。这也是这个交易得非常关键的一个成功因素与非常大的亮点。



习近平总书记在金融工作会上表示要提高直接融资,大力促进去杠杆;证监会、基金业协会都在研究和探讨PPP结合REITs的方向,去杠杆留下的资金需求缺口需要弥补,间接融资出口收窄,那相应的权益端通道就应打开,REITs无疑是非常好的载体。


勒泰REITs的上市,表面上我们可以说是企业的一个突破。但是,藉由当地政策部门的支持,“春江水暖鸭先知”,我们可以感受到国家支持REITs发展的态度。隐隐约约之中,我们亦可以听见不远处传来鸟语,飘来花香,对,那是REITs春天将临的信息——公募REITs可能会在短期内取得突破,同时也能为非核心城市的物业提供流动性,这对于房地产企业而言很显然是一个巨大的利好。


 “首先,我们并不缺房地产信托投资基金的交易结构,缺的是权益型的公募版挂牌制度。但并不是有了制度,市场就起来了。除此之外,分红阶段的双重征税问题仍有待解决。国际上有非常多已经成型的税法和惯例,如美国的REITs都是在税法里去定义。


第二,资产价值需要调整。中国地产资产价值快速上涨,其投资方和融资人的定价预期一定要回到一个比较合理的层面,如果资产价格虚高,资产回报率受损,投资人是进不来的。要提高资产回报率,一方面是要提高运营能力,另一方面就是去泡沫,回到一个理性的估值。”谈到REITs中国的未来成长之路,毛跃辉分析道,“此外,还需要专业资产管理机构来将资产管好,在国内也有待时间去培育。”


春天很远,如果你选择冬眠;春天很近,如果你选择向前。REITs的成熟正是由于先行者不抛弃,不放弃的努力与尝试。看,花开就要在眼前!




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