美国次贷,日本萧条,德国楼市是凭什么横跨数十年而“独善其身”? | 看楼市

摘要: 他山之石,可以攻玉。

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德国从上个世纪七十年代至今,在人均收入增长的同时,其名义住房价格上涨较少,房价收入比较低提高了民众的幸福度,也成就了“德国制造”。


美国、日本均出现过严重的楼市泡沫,泡沫破灭后对实体经济影响巨大,日本甚至出现“失去的十年”,而德国的房地产市场则在较长的历史时期内保持平稳,那么,德国房地产市场如何做到在全球“独善其身”?本文从宏观经济、供给和政策保障三个角度对影响德国房价的内在因素进行了深度探讨,以期为国内房地产市场的发展提供有益镜鉴。



德国房地产市场处于长期稳定

1.1 德国房价


德国实际房价处于超级稳定状态,八十年代后期到次贷危机甚至有所下滑,见图表1。


图表1 世界主要国家实际房地产价格指数


从世界主要国家的名义房地产价格来看,德国涨了2.5倍,从1996年到2008年处于平稳阶段。整体的波动率相对较低,见图表2。


图表2 世界主要国家名义房地产价格指数


1.2 德国房地产发展阶段


从1975年至今,德国的房地产共经历了三个阶段,1975-1995年的稳定上涨期、1996-2008年的平稳期以及2009年以来的稳定上涨期。在这一时间段内,德国经济增长率和货币政策相对稳定,见图表3。


图表3 德国房地产发展阶段划分


1.3 房价收入比


截至2017年2季度的数据,不管是国家层面,还是城市层面,德国的房价收入比相对较低。从国家层面来看,德国的房价收入比为7.82,在主要国家中仅低于美国,香港和中国分列第一、二位,房价收入比分别为38.6和27.4。从城市层面来看,德国的主要城市的房价收入比亦比其他国家的核心城市低,北京、深圳、香港和上海分列城市房价收入比的前四位,具体见图表4和图表5。


图表4 世界主要国家房价收入比


图表5 世界主要城市房价收入比


德国房地产市场长期稳定的原因分析

 

 2.1 德国房价长期稳定原因之一:宏观经济


经济增速相对平稳。1975至1995年德国经济增长率在2.9%,1996-2008年经济增长率为1.8%,2009年至今经济增长率平均为2.5%,经济增长相对稳定,从长周期来看,德国的房价与经济增长趋势大致保持一致,在经济下台阶的1996-2008年,房价同样处于调整阶段,见图表6。

 

图表6 德国历年经济增长率(同比)


居民收入与住宅地价走势高度相关。1980年至今德国居民的工资和收入增长大致也经历了3个阶段,第一个阶段是1980至1992年,处于连续增长阶段,1992年触及顶部区域;第二阶段是1993年至2009年16年的调整期,在该阶段居民收入增速较低,对应着房价的调整,但要略微领先房价2-3年;第三阶段是2009年至今,居民工资和收入增长重新恢复了较快的增长趋势。两者之间的相关系数为0.89,见图表7。


图表7 德国工资收入和住宅用地价格指数


劳动力人口增速放缓、老龄化问题凸显。德国的劳动人口经历60年代的缓慢增长后,在上个世纪七十年代后期开始加速,并在1996年触及顶部后回落。劳动人口大致对应着财富创造者的数目,1970-1996年劳动人口的加速攀升和房地产价格的持续上涨是契合的,而且在1996年触及顶部区域后,两者进入到同步的调整期,劳动力人口与房价相关系数为0.6,见图表8。


德国老龄化一直在加速,但房价的调整并不剧烈。德国老龄化自1960年开始加速,在1980出现小幅回落,之后一路向上,在2011年有个大的回落后,继续上涨。伴随着老龄化的加深,房价并没有随之调整,这和市场普遍认为老龄化将减少住房需求,从而降低房价是相悖的,老龄化与房价相关系数为0.77,见图表9。


图表8 德国劳动力人口及其占总人口比重


图表9 德国老龄化人口及其占总人口比重



  2.2 德国房价长期稳定原因之二:充足的供给

   

德国批准建设的住宅数量在1994年达到峰值后逐年下降。但从2009年开始,德国政府批准建设的住宅数量稳步上升。其中,2014年批准建设的住宅数量同比增长了5.36%,2015年批准建设的住宅数量同比增长了8.37%,2016年批准建设的住宅数量同比增长了21.67%。2017年1-5月德国政府批准建设住宅数量有所回落,同比减少了11334套新住房建设,具体见图表10。



图表10 德国历年已批准的营建许可工程数和住宅单位数


德国的住房套户比(住房套数/家庭户数)1978年就达到了1.21,随后一直稳定在1以上。目前,德国人口总数约8200万人,住房存量已超过4000万套,平均两人居住一套房。总体来说,德国住房供给呈现了很明显的阶段性变化。


  1949-1975年,处于快速扩张阶段,1973年达到顶峰,处于黄金高峰期;

 1976-1988年,处于下降阶段;

 1989-1995年,由于两德统一事件,出现了一个住房小高潮;

 1996-2008年,年竣工套数不断下降,处于萎缩阶段;

 2009年以来,批准的住宅单位数在不断增加。


  2.3 德国房价长期稳定原因之三:政策保障

 

实行以居住为导向的住房制度设计,并以法律形式保障。


德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房,是德国政府制定房地产政策的出发点。德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门,没有过多地强调其“支柱产业”的地位。政府所重视的支柱产业是高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业。


德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架,被称为德国住房政策的“四大支柱”。


规范发达的租房市场


德国政府大力推动廉价住房建设,同时支持建设福利性公共住房建设。法律规定,因经济收入低、孩子太多,或民族、宗教等原因找不到房子的家庭,政府有提供公共住房供其租住的职责。


 保护承租者的租赁市场。德国出台了《租房法》和《经济犯罪法》,用来保护租客利益和遏制投资投机性需求。《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%,否则房东就构成违法行过为,房客可以向法庭起诉;如果超过50%,就构成犯罪,房东甚至要被判刑。


住房拥有率较低,租房比例较高。德国住房拥有率较低。德国的住房拥有率平均在40%多,有一半多的家庭均通过租房解决住房问题。欧盟的一些国家住房拥有率非常高,如西班牙为85%、希腊80%、意大利75%、葡萄牙65.2%。


金融税收政策做为房地产市场稳定调节器


住房合作社金融制度。德国的住房合作社拥有210万栋住房,为约500万德国人提供居住,占出租房的9%。与之相匹配的是其房屋互助储金信贷社。该合作社主要目的是解决社员的住房问题。该社成员需先储蓄后贷款,当储蓄额占贷款额的比重达到40%-50%,方能贷款。政府为合作社发放无息建房贷款,额度通常占建房费用的 60%-70%,有时高达90%,期限一般为20年左右。


防止投机的税收政策。在德国从事土地和房屋买卖的投资者需要缴纳的税种包括土地税、土地购买税及资本利得税等。通过税收调节杠杆,遏制房地产投资、投机行为。对于自住自用的,不需要缴纳不动产税;对于出售房地产的,需缴纳不动产税(房屋评估价值的1%-1.5%)、3.5%的交易税和15%差价盈利税。在德国,出租房屋的租金收入也要纳税,目前德国的房屋租金所得税率为25%。


稳定的信贷制度。德国所有房贷都实行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,商业贷款固定利率期限平均为12年。


 综上,我们得到如下启示 


定位房地产在国民经济中的地位。

德国把保障居民住房作为首要的政策目标,作为德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。房地产在德国首先是社会福利机制的重要组成部分,其次才是支撑经济发展的商业行业。


完善住宅保障体系,保障刚性需求。

德国通过提供公共租赁住房和发放租房补贴等社会保障措施,为无力购买房屋和支付租金的低收入人群提供住房条件,在全社会实现居者有其屋。北京最近推出的“共有产权房”是这一方向的尝试。


完善房地产租赁市场,保障租房者权益。

与德国相比,中国对私人租赁住房市场存在缺乏监管,缺少对租房者权益的有效保护,私人租赁住房供给严重不足。政府需要通过法律法规完善租房的市场秩序,侧重保护租户的利益。近期广州等地推出的“租售同权”是这一方面的尝试。


货币政策与财政政策有效配合。

德国房地产长期稳定的发展得益于房产税对与投机者的抑制、得益于稳定的货币政策和财政对与房地产市场的扶持。中国房地产长效机制的建立也离不开货币政策和财政政策的均衡搭配。



本文转载自公众号 “远洋资本”,略作修改。转载请联系原作者获取授权。



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