每周聚焦:房企半年报,大好前程似到尽头,新业务探索迫在眉睫

摘要: 从透露的下半年目标中,可以发现房企的危机感愈发加重,在兼并重组继续扩大规模之外,探索新兴业务、寻找新的赢利点已经逐步成为房企的重头戏。

09-08 16:15 首页 地产资管网

截止到今日,在融创解读完“贾跃亭”之后,近90家左右房企已经公布半年报数据:表现非常亮眼。不过从透露的下半年目标中却可以发现房企的危机感愈发加重,在兼并重组继续扩大规模之外,探索新兴业务、寻找新的赢利点已经逐步成为房企的重头戏。



1、多元产业发力


从与地产紧密相关的其他行业入手,是许多地产商的首要选择。目前各大房企已在医疗健康、养老、金融、旅游、特色小镇、长租公寓等领域展开多元化布局。

 

恒大“金融+童世界”


恒大金融曾经是印在恒大淘宝对队服上进行宣传的存在。据了解恒大金融集团是集银行、保险、互联网金融等多元业务为一体的金融控股集团。



集团持有盛京银行17.28%的股份,为第一大股东,恒大人寿上半年原保费收入155亿元,同比增长462%;总资产886亿元,同比增长99%。同时,旗下恒大金服平台注册用户数已超1710万人。似乎足球王国的宣传魅力,也带来了金融领域的覆盖率。

 

“恒大童世界布局全国”,作为文旅板块的重要项目“恒大童世界”日前已经可以在各大网站、APP的广告位上看到。



据恒大旅游集团董事长肖恩介绍,恒大童世界是全球唯一的“全室内、全天候、全季节”大型主题乐园、规模是迪士尼的1.5倍。恒大计划在全国范围内布局15个童世界项目,落成后预计每个项目客流量超2000万人次,年消费总额超200亿元。


独特的中国文化内涵、先进的游乐科技、强大的品牌效应及客户资源,无疑是“恒大童世界”的亮点,只不过前车之鉴万达文旅城到现在表现尚且勉强,“恒大童世界”又能有何高招?

 

万科:与大股东配合的“城市配套服务商”


此前深铁从华润和恒大手中买下的万科股达到29.38%,一跃成为万科的第一大股东。有了发言权自然要对大股东有交代。


对于万科未来潜力业务的布局,在年中业绩发布会上,万科董事会主席郁亮特意强调今后将大力发展轨道物业。当然“轨道+物业模式”,不只是跟深圳地铁合作,还包括跟高铁、轻轨、比亚迪云轨等轨道物业企业。



不过特殊的一点是万科物流。


2017年7月14日,万科出资169亿,占股21.4%,成为新加坡物流巨头普洛斯的第一大股东,之后万科也将目标定为国内物流地产老大。


据资料显示:万科物流地产聚焦品牌大客户、主打高标准的现代化仓储物流服务,上半年签约获得32个新的物流仓储,总建面256万平方米,同时签约锁定了总建面250万方的35个项目,合计506万方。


在国内谈及物流,必然想到菜鸟、京东、顺丰、“三通一达”,万科做物流地产,这几位会是竞争对手还是合作伙伴?


2、集体进军特色小镇、产业新城


2017年上半年,特色小镇绝对可以称得上是房地产行业的“十大流行”词汇。


绿城、碧桂园、恒大、万科、华夏幸福、华侨城、绿地等各层级房企陆续打造融入文化、旅游、科技、足球、农业、养生等各具特色的小镇。如以碧桂园、时代地产等为代表的科技型服务小镇、以绿城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇,以及以华夏幸福为代表的产业小镇等。

来源于:CREIS 中指数据


碧桂园“重金求子”欲建内地版“森林城市”


作为行业启动特色小镇建设最早的企业之一,碧桂园首个特色小镇已落地惠州潼湖。按照规划,潼湖科技小镇预计投入资金高达1300亿元,回报周期为3~5年。推行产业先行、产城融合模式。



据介绍,碧桂园通过产城融合的模式,以产业先行、地产为产业服务的理念,在一线城市周边及强二线城市打造产业发展平台。通过建设包含研发办公、产业住房以及住宅配套开发战略在内的多种业态,以实现长期的盈利。作为房地产主营业务的战略补充之一,未来产城融合的布局也会成为碧桂园持续发展的支撑点。

 

不过对急速发展的碧桂园来讲,其合伙人机制的推进似乎才是需要重点参考的一点。



碧桂园自2014年10月引入合伙人制度,截至2017年上半年,已有973个项目引入合伙人机制,435个项目开盘在售,累计合同销售额达人民币4247亿元。利益共享、风险共担的合伙人机制提高了项目运营的质量及效率,对碧桂园规模的大幅提升起到了关键作用。

 

华夏幸福:产业新城模式,驾轻就熟


自2002年与固安县政府探索出一条可复制的PPP模式后,华夏幸福便逐步成为创新驱动发展的市场力量代表。其以产业新城为载体,以创新理念为抓手,通过一系列专业的产业服务,推动创新科技成果转化,为区域经济发展摸索出一条值得借鉴的道路。


上半年,华夏幸福与华为集团、美国ATI集团、航天振邦精密机械有限公司等行业翘楚开展深度战略合作,以龙头企业为引领,发挥龙头企业在资本、资源、市场等层面的优势,推动产业链上下游企业集聚,形成产业集群。



其中华夏幸福与国际优秀大学的产学研合作也让产业新城模式定位更加前沿。


华夏幸福与新加坡国立大学携手搭建国际产业和智慧城市领域的产、学、研合作体系,共同探索出国际智慧产业新城的创新性综合解决方案;与吉林大学开展合作,搭建平台促进智能网联汽车产业科技成果转化;与北京第二外国语学院共同探讨设立“国家文化贸易学术研究平台固安研究院”,推动文化产业国际创新合作。


3、物业持有花样繁多


在存量房时代,提高持有型物业的经营水平,也是房地产企业寻找新赢利点的重要方式之一。

 

据中投证券研究,2016年毛利率、净利率较高的企业普遍为持有型经营为主的房企,如浦东金桥、中国国贸、陆家嘴等,毛利率分别为 65%、55%、47%,净利率分别为 42%、29%、26%,远超行业均值。而且主流开发商如万科、龙湖、远洋等早已加码商业物业持有运营。


龙湖商业:“3路进发,还有3秒到达战场”


在投资物业方面,龙湖商业——天街、星悦荟、家悦荟三大产品系列稳定扩张。上半年末,龙湖已开业投资性物业208万平米,整体出租率94.7%,不含税金收入11.4亿元,同比增长28.8%,天街、星悦荟、家悦荟租金收入占比分别为87.1%、10.7%、1.5%。


金茂与富力:谁才是“5星级酒店”王者


金茂自从从“地产商”转型为“城市运营商”后,它的“双轮两翼”表现就非常亮眼,尤其是酒店方面。


截止2017年6月底,金茂所持有的酒店业务板块有10家酒店,全部位于中国一线城市或旅游热点城市的黄金及优越地段。在酒店经营管理方面,金茂上半年通过莫干山金茂天籁之梦度假酒店项目首次实现轻资产管理输出。


富力此前是酒店经营的典型,而且今年7月,富力以199.06亿元收购万达77家酒店,让王者之争更有看点。


花样年彩生活:“无敌是多么寂寞”


物管业务发展得最为成熟,盈利模式也很明确的无疑是花样年。


据了解,花样年旗下的物业上市公司彩生活2016年毛利率为43.6%,超越其母公司花样年32.3%的水平。彩生活2016年收入与毛利分别达到13.42亿、5.86亿,同比增长62.2%、28.9%。


不过眼下远洋的“亿街区”似乎也有追赶之势。



4、争相布局长租公寓


在已发布2017年半年报的A股上市房企中,大多数都提到了“住房租赁”这一关键词,发展住房租赁已经成为上市房企的共同心声。而且目前,国内首批开展住房租赁试点的12个城市,正逐步迈进租购同权时代。


看好住房租赁市场前景,各上市房企跃跃欲试,万科、龙湖、金地、旭辉等房企在长租公寓业务上都已有较成熟的布局。



比如,万科自2014年布局长租公寓市场以来,已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。


招商蛇口则聚焦国内中高端租赁市场,已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线。


远洋“邦舍Boonself”目前已在北京、上海、深圳、广州、杭州、成都等一线及核心二线城市布局,预计拓展项目20余个。


数据显示,我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,相较于发达国家成熟市场20%至30%的比例差距非常大,而且随着政策的支持,布局长租公寓将成为房企的发力空间。

数据来源于网络


在房企今年的中期业绩发布会上,已有不少房企提高了全年的业绩目标。不过随着持有时代和大资管时代的到来,我们也会看到更多的房企加入到持有型、多样化物业的运营中。医疗健康、养老、金融、旅游、特色小镇、长租公寓、物流地产,下半年是否还会发生新的故事?敬请关注!


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