加拿大房地产还要跌,穆迪又一次来唱衰

摘要: 加拿大人又一次创下奇迹,家庭债务与可收入之比高达169%

12-12 18:52 首页 加拿大第一生活


加拿大人又一次创下奇迹,家庭债务与可收入之比高达169%,刷新了历史记录。国际评级机构穆迪今日的报告中表示,造成债务比例如此之高的重要原因是加拿大的低利息政策,推动这个比例不断上升的主要动力来自按揭贷款。

 


如果加拿大经济一旦放缓,房地产市场将会十分脆弱面临调整。目前,加拿大的阿尔伯特省,和萨斯卡通省已经显出端倪,油价低迷使得当地的失业率高企,这两个省份的失业救济申请在2016年下半年实现翻番。

 


穆迪加拿大副总裁Jason表示,我们对于加拿大出现这样的情况并不奇怪,公司正在紧密关注这两个省份的违约情况。

 


人们在房价上涨的诱惑下,不断积累按揭债务,那么一旦就业市场受到冲击,大家在偿付债务上就会出现变化。关键问题是,几乎没有人对于债务增长到不可持续的地步表现出任何担忧!


不过穆迪已经不止一次的来唱衰加拿大房地产,去年夏天,穆迪甚至认为加拿大地产会下跌35%,可是我们都看到,加拿大的广大房奴们英勇的回击,将加拿大房价再次推高至历史新高,直到今年三月份才暂时停下疯狂上涨的脚步。

 


穆迪的预测简直错的离谱,这家公司的论据是,看看加拿大的负债水平,就可以推断出,一旦利息水平上涨,失业率上升,杠杆到牙齿的加拿大人就会出现债务压力。

上图不难看出,自美国2008年地产崩盘后,美国的房地产市场经历了一场残酷的洗礼,经济逐步恢复,民间负债水平不断下降。加拿大却截然相反,全民举债,人人杠杆,债务压得人们喘不过气来。

 

债务水平的攀升,使得加拿大的房屋贷款总额高达2万亿加元,在近十年翻了整整一倍。这样高的负债水平,使得许多加拿大人对于房贷违约存在隐患。

 


但是,仅仅从债务水平上,不能简单的就认为房地产价格会下降。穆迪提到的债务水平高是事实,加拿大的利息水平较低也是事实,在低利息的环境下,房地产市场不仅存在刚性需求,还有投资需求,从这个角度看,债务水平并不足以作为地产崩盘的论据。

 

今天在我们微信群组中的一位热心听友,George 朋友就表示,?“加人负债和家庭可支配收入比创纪录的数值168” 这是非常可笑的豪无用处的metric,但总是被无知的媒体和政客广泛的滥用,不管出于什么目的,我们分析一个entity 那怕一个家庭的财务健康,总应该是拿总负债相对总资产,短期债务相对流动资产,而不是总负债和可支配收入比。这几年加拿大人的总资产或净资产增长速度大大高于负债增长率,所以加人的负债比例一直在下降。而且负债越来越集中在25 年分期的mortgage,属于长期债,事实是近几年加人的偿债能力有了大幅的提高!

这位朋友的论点非常具有代表性,相对于国际大机构,真应了那句话,高手在民间啊!确实如此,当人们的房子从一百万变成两百万的时候,多十万的债务又算什么呢?总体的偿债能力还不是提高了吗!

 

当然,穆迪所担心的方面是从加拿大人的现金流方面,这个数据的算法,将加拿大人所有的债务,除以总体的可支配收入disposable income 所获得的比例,这其中存在长短债务错配问题,而且对比的收入只是当年收入!随着人们的工资收入上升,这个比例自然会下降。

  


如果真的担心这个比例,加拿大人收入中上涨最快的并不是房屋按揭费用,而是政府的税收。根据加拿大智库菲莎学院的报告,加拿大人收入中的42%都用来缴税!一个典型的加拿大家庭,年收入83000加元,在2016年向政府交纳的税金高达35000加元,占收入的比例为42%。相比之下,加拿大家庭用在食品,住房,按揭上的所有生活必须费用合计只有31000加元,占据总收入的37%!

 


为什么所有的媒体都拿房子说事呢,房屋按揭利息的增长,比起加拿大政府税费的增长,简直不在一个数量级!菲莎学院表示,加拿大人的税单从1961年至今增长了2000%!

 

可见,仅仅从债务与可支配收入的角度看问题,确实有失偏颇。加拿大帝国银行的分析师本杰明表示,这个指标也许是目前所有经济指标中最没用的一个指标!

 

穆迪也意识到这点,因此表示,只有利息水平快速上升,才会引发加拿大地产下跌。另外一个因素,就业市场的恶化也可能让地产市场走低。虽然加拿大地产市场目前尚且安好,穆迪还是表示,当前加拿大的房地产形势,无论从全民债务水平,房价的疯狂上涨等方面都与美国2008年房地产崩盘前的形势极为类似。

 


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本文为加拿大中文电台(Fairchild Radio),【乐活早报】内乐活财经文字总结,FM 88.9,每早9:38.



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